Rubén de Miguel, experto en inversiones: "Si estás pensando en comprar un piso para alquilar tienes dos opciones" 395x30

El mercado hipotecario en España se ha caracterizado en 2024 por una fuerte actividad inversora, pese al endurecimiento de las condiciones financieras y la subida de precios de los inmuebles. Evidencia de ello, es que la inversión inmobiliaria en España registró un volumen de cerca de 14.000 millones de euros en 2024, lo que supuso un aumento del 20% frente al año anterior.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el último año se han firmado más de 400.000 hipotecas para vivienda en España, una cifra que refleja también ese interés persistente por invertir en ladrillo. Rubén de Miguel, experto en inversiones, analiza en profundidad una de las dudas más frecuentes: ¿conviene hipotecarse para comprar un piso y ponerlo en alquiler? Y lo hace con un ejemplo práctico.

"Vamos a imaginar que has estado viendo en tu zona un piso por el cual piden 100.000 euros, de los cuales puedes obtener unos 600 euros al mes. Hablemos en este caso de euros brutos, ignorando el resto de variables o impuestos". A partir de este supuesto, De Miguel plantea dos estrategias.

"La primera opción es que cojas los 100.000, obtengo por el piso 7.200 euros al año y la rentabilidad de este piso es un 7,2% sobre los 100.000 euros que he aportado. Algo que no está nada mal, pero que hay que tener en cuenta que es en bruto no un neto". Es decir, una rentabilidad directa, sin financiación, pero sin aprovechar otras oportunidades que puede brindar el capital.

La alternativa más interesante, según el experto, implica utilizar solo una parte del dinero e hipotecar el resto. "Y luego estaría la segunda opción, que es coger esos 100.000 euros, tomo 20.000 de ellos, financio 80.000, por los 20.000 saco aproximadamente unos 200 euros limpios y 400 euros se los dedico a la hipoteca. De los 600 euros solo me quedan 200 euros. Esto supone al año unos 2400 euros".

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Esta estrategia permite beneficiarse del llamado apalancamiento financiero, donde el endeudamiento juega a favor del inversor. "Aquí está la magia del apalancamiento financiero. Estos 2.400 euros si yo los calculo sobre los 20.000 que he aportado, supone un 12% de rentabilidad sobre los 20.000 que yo he puesto.

El dinero que le debo al banco lo estoy pagando con las cuotas de alquiler y además, como he pedido 80.000 euros, tengo esos 80.000 euros en la cuenta para jugar con ellos como quiera. En otra vivienda, en inversiones o donde quiera".

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El planteamiento de Rubén de Miguel subraya cómo una estrategia financiera inteligente puede multiplicar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, aún en un contexto económico incierto. Este tipo de enfoque permite, además, diversificar el uso del capital restante, lo que puede traducirse en una cartera de activos más equilibrada y rentable.

Sin embargo, también requiere un conocimiento profundo del mercado o de un buen asesoramiento de un profesional y una buena planificación financiera para evitar riesgos innecesarios y mantener la liquidez necesaria ante posibles imprevistos.