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Jesús Martín-Delgado, experto en Consumo: "Si reservas una vivienda, el contrato de arras es la única garantía" 195s4a
No es obligatorio firmarlo ni elevarlo a escritura pública ante notario, recuerda el especialista. 6c5s27
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El proceso de compra de una vivienda puede resultar tan ilusionante como largo, incierto y lleno de dudas. Frente a esta realidad, Jesús Martín-Delgado Sevilla, experto en Economía y Derecho de Consumo, subraya la importancia del contrato de arras como elemento clave para formalizar la reserva de un inmueble: "Para reservar una vivienda, el contrato de arras es la única garantía documental con la que cuentan comprador y propietario".
Aunque no es obligatorio firmarlo ni elevarlo a escritura pública ante notario, este contrato resulta esencial para acreditar la voluntad de compra y venta, y en muchos casos es requerido por las entidades financieras como parte de la documentación necesaria para tramitar una hipoteca.
Martín-Delgado explica que existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, siendo estas últimas -también llamadas de desistimiento- las más utilizadas en España. Este tipo, regulado por el artículo 1454 del Código Civil, permite a ambas partes desistir del contrato: "Si es el comprador quien se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si lo hace el vendedor, deberá devolver el doble", señala el experto.
No existe una cuantía fija para las arras, sino que se acuerda entre las partes en función del precio de la vivienda. En cualquier caso, el contrato debe recoger una serie de datos fundamentales para asegurar una transacción clara y segura.
Entre ellos la identificación de las partes con DNI, la descripción detallada del inmueble (incluyendo dirección, referencia catastral y superficie), el precio de compraventa sin impuestos ni gastos asociados, la cantidad entregada en concepto de arras, el tipo de arras acordado y el plazo de validez del contrato -que suele rondar los tres meses, aunque puede ampliarse en función de circunstancias como la necesidad del comprador de vender otra vivienda previamente-.
Además, el contrato debe establecer cómo se reparten los gastos notariales, de escritura y registro. Aunque el Código Civil señala que corresponden al vendedor, lo habitual es pactar que los asuma el comprador.
También se deben aclarar otras cuestiones, como el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que por norma corresponde al titular de la vivienda a 1 de enero del año en que se vende, salvo pacto diferente entre las partes.
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Otro aspecto clave que recoge este contrato es el estado de cargas del inmueble. "Es frecuente que se indique que la vivienda está libre de cargas y se aporten justificantes como recibos o certificados de deuda", explica Martín-Delgado.
Sin embargo, también es aconsejable solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar esta situación.
Por último, el contrato debe incluir la firma de ambas partes, lo que cierra un documento que, sin ser obligatorio, ofrece seguridad jurídica en una de las decisiones económicas más relevantes de la vida de cualquier persona.
