En Zaragoza, según datos del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos (COAATZ), existen 17.608 edificios residenciales con más de 50 años de antigüedad, y aproximadamente el 40% de ellos no han pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE), a pesar de ser obligatoria. La consecuencia: un parque envejecido, con riesgos estructurales cada vez más frecuentes.
“Si no se cuidan los edificios, se deterioran antes, y su vida útil se acorta. La ITE es solo el primer paso”, explica Cristina Cabello, arquitecta experta en rehabilitación.
¿Qué es y por qué importa? 53246h
Desde el 1 de enero de 2004, todos los edificios de más de 50 años en Zaragoza están obligados a someterse a la ITE, una inspección que debe repetirse cada 10 años y que evalúa el estado de conservación, la seguridad estructural y las instalaciones básicas. En palabras de esta técnica, “la ITE no es un impuesto ni un trámite burocrático, es un control esencial para prevenir accidentes y conservar el patrimonio construido”.
La inspección revisa elementos críticos: frentes de balcones, soportes de barandillas, aleros, cornisas, bajantes, redes de saneamiento… Elementos que pueden provocar accidentes graves si fallan. Sin embargo, las cifras muestran que una gran parte de los edificios ni siquiera ha sido revisado por un técnico en los últimos 20 o 30 años.
“Hay muchas comunidades que no tienen , ni fondos, ni información”, explica la arquitecta. “Y lo más grave es que muchas ni siquiera saben que están incumpliendo una obligación legal”, agrega.
El deber de conservación está recogido por la ley urbanística de Aragón, la Ordenanza Municipal y el artículo 4 del reglamento municipal de ITE: “El sometimiento a la inspección no exime del deber de conservar los edificios en buen estado, con independencia de si han sido revisados o no”, señala Cabello.
Además, el Ayuntamiento, a través de su Servicio de Inspección Técnica, interviene sobre todo en casos graves de daños estructurales o de personas vulnerables, cuando las comunidades no pueden costear un técnico. "Pero el alcance municipal es limitado, y los procesos de rehabilitación muchas veces se dilatan años", afirma.
No hacer la ITE puede tener consecuencias graves. Un balcón en mal estado puede venirse abajo. Una filtración puede dañar la estructura del edificio. Una grieta no revisada puede crecer y convertirse en un problema serio. Y cuanto más se tarda en intervenir, "más caro y difícil es solucionarlo", asegura la experta.
Además, si ocurre un accidente, los responsables legales son los propietarios, ya que no haber pasado la inspección es un incumplimiento de su deber de conservación.
¿Cómo se puede mejorar la situación? u5l4p
Muchos técnicos piden que haya más información y ayuda para las comunidades más vulnerables, sobre todo en barrios antiguos. El Ayuntamiento, en los casos más graves, puede actuar, pero la responsabilidad sigue siendo de los vecinos.
Lo que está claro es que, en Zaragoza y en toda España, el parque de viviendas envejece rápidamente. Y no se trata solo de estética: se trata de seguridad, salud y bienestar para miles de personas.
Lo que más preocupa a los expertos no son los defectos visibles, sino la ausencia de mantenimiento preventivo. “Muchas comunidades actúan solo cuando hay una urgencia: una gotera, una filtración. Pero no hay una cultura del mantenimiento como prevención”, expone la Cabello.
La consecuencia es clara: cuando se interviene, ya hay daños estructurales o materiales degradados por completo. "Morteros de fachada deshechos, aleros de hormigón erosionados por los ciclos de humedad y temperatura, instalaciones envejecidas con fugas invisibles…", enumera la arquitecta.
De hecho, tras dos accidentes recientes con balcones en la ciudad, explica a este diario que este tipo de degradaciones son habituales si no se revisan y que se debe a que "el hormigón se ha descompuesto, las armaduras están vistas, y hay riesgo real de caída a la vía pública”.
El Libro del Edificio 4v1r50
La ITE es una herramienta básica, pero no única. El Libro del Edificio Existente, aunque no obligatorio en Aragón, se ha convertido en otra de las claves para acceder a ayudas a la rehabilitación energética de los fondos europeos Next Generation.
A diferencia de la inspección técnica, Cabello explica que el Libro establece una hoja de ruta para rehabilitar de forma planificada y priorizada, incluyendo aspectos de accesibilidad, eficiencia energética, protección contra incendios e instalaciones. "Su objetivo no es solo detectar defectos, sino organizar su reparación por fases", señala.
Es más, confirma que a la hora de hacer un Libro del Edificio explican "qué hay que hacer primero y qué puede esperar. Eso permite a los vecinos organizarse, buscar financiación o pedir ayudas”.
De hecho, en la calle Mariano Cerezo, 54, Cabello recuerda que se acaba de completar una compleja rehabilitación energética. El edificio, construido en 1936, "presentaba múltiples desafíos técnicos y una comunidad heterogénea en cuanto a recursos y situación social", asegura la arquitecta.
"Gracias a subvenciones de Zaragoza Vivienda y el compromiso de los vecinos, se pudo realizar una intervención completa. Fue una obra difícil, pero es la prueba de que, con voluntad y ayudas, es posible recuperar edificios con casi 90 años de vida", detalla la arquitecta.